Část III. Členství ve společenství

Čl. 6: Členství

1. Členy společenství jsou vlastníci jednotek v domě. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky v domě.
2. Míra účasti člena v rámci společenství je určena velikostí jeho podílu na společných částech. Za dluhy společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
3. Člen společenství je z právních úkonů týkajících se společné věci, oprávněn a povinen v poměru odpovídajícímu velikosti jeho spoluvlastnického podílů na společných částech.
4. Členství vlastníků jednotek ve společenství vzniká:
   1. dnem vzniku společenství v případech, kdy vlastník jednotky nabyl vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku společenství,
   2. dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy vlastník jednotky nabyl vlastnictví k jednotce po dni vzniku společenství.

Čl. 7: Společné členství ve společenství

1. Spoluvlastníci jednotky, pokud je jednotka ve spoluvlastnictví více osob, nebo manželé, pokud je jednotka ve společném jmění manželů, jsou společnými členy společenství a jsou ze společného členství oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Pokud se v těchto stanovách užívá termín „člen“ nebo spojení „člen společenství“, míní se tím rovněž „společní členové společenství“, pokud z kontextu nebo povahy věci nevyplývá jinak.
2. Společní členové společenství vystupují v rámci činnosti společenství a při jednání, rozhodování a hlasování v rámci jeho orgánů jednotně jako jeden vlastník příslušné jednotky a pro tyto účely mají jeden hlas odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech náležejícího k příslušné jednotce, který je nedělitelný.
3. Společní členové společenství zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství; to platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění. Společným zástupcem může být jeden ze společných členů společenství.

Čl. 8: Práva a povinnosti člena společenství

1. Člen společenství má kromě jiných práv stanovených právními předpisy, těmito stanovami a usneseními orgánů společenství, dále také tato práva:
   1. podílet a účastnit se na činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami a usneseními orgánů společenství,
   2. účastnit se zasedání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování, včetně účasti na rozhodování mimo zasedání,
   3. volit členy orgánů společenství a být volen do orgánů společenství,
   4. předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,
   5. nahlížet do písemných podkladů pro zasedání shromáždění členů, do zápisů ze zasedání shromáždění členů, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho příspěvku na správu společných částí a jeho plateb za služby spojené s provozem a užíváním společných částí a s provozem a užíváním jednotek v domě a s jeho jinými platbami na činnost společenství, jakož i nahlížet do jiné dokumentace a evidence vedené společenstvím,
   6. obdržet včasné vyúčtování záloh na služby spojené s provozem a užíváním společných částí, a to nejpozději do 4 (čtyř) měsíců od skončení kalendářního roku,
   7. obdržet přeplatek z vyúčtování záloh na platby členů společenství, a to nejpozději do 45 (čtyřiceti pěti) dnů od doručení vyúčtování.
2. Člen společenství je kromě plnění jiných povinností stanovených právními předpisy povinen:
   1. plnit povinnosti vyplývající pro něj z právních předpisů, těchto stanov a z usnesení orgánů společenství a dále také ze smluv uzavřených se společenstvím,
   2. chránit majetek společný všem členům společenství a řádně užívat a udržovat jednotku, jakož i společné části a zařízení domu a pozemku,
   3. udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má člen společenství vyhrazeny ve výlučném užívání,
   4. neprodleně písemně oznámit společenství každou změnu údajů zapisovaných do seznamu členů, nejpozději však do 30 (třiceti) dnů ode dne, kdy změna nastala.
   5. neprodleně písemně oznámit společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s provozem a užíváním společných částí a příslušné jednotky, zejména počet osob užívajících jednotku a jeho změny, a to ve lhůtě do 30 (třiceti) dnů ode dne, kdy změna nastala.
   6. oznámit společenství s předstihem nejméně 15 dnů, že bude vykonávat podnikatelskou činnost jako osoba samostatně výdělečné činná či obdobnou činnost se sídlem či místem výkonu v jednotce,
   7. oznámit společenství s předstihem nejméně 15 dnů, že bude jednotku nebo její část dlouhodobě pronajímat a oznámit počet osob užívajících jednotku během pronájmu,
   8. oznámit společenství s předstihem nejméně 15 dnů, že bude jednotku nebo její část dočasně pronajímat (např. prostřednictvím platformy Airbnb, Booking apod.), a to pro každý takový případ samostatně a dále vždy společenství oznámit počet osob užívajících jednotku během každého jednotlivého pronájmu,
   9. hradit řádně a včas stanovené příspěvky na správu společných částí,
   10. hradit řádně a včas stanovené zálohy na služby spojené s provozem a užíváním společných částí a s provozem a užíváním jednotek v domě, pokud takové služby zajišťuje společenství, a dále hradit řádně a včas nedoplatky vyplývající z vyúčtování takových služeb, a to nejpozději do 45 (čtyřiceti pěti) dnů od doručení vyúčtování,
   11. hradit řádně a včas případné jiné platby v souladu s právními předpisy nebo uložené usnesením shromáždění členů v souladu s těmito stanovami a právními předpisy,
   12. v případě prodlení s peněžitým plněním ve prospěch společenství delším než dva měsíce po splatnosti uhradit společenství vedle zákonného úroku z prodlení dále ještě smluvní pokutu ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení až do zaplacení a veškeré výdaje a náklady způsobené neuhrazením platby a jejich úroků.
   13. řídit se při užívání společných částí právními předpisy, těmito stanovami, usneseními orgánů společenství a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení; to platí i pro osoby, kterým člen společenství umožnil vstup do domu, bytu nebo na pozemek,
   14. zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práv ostatních členů společenství,
   15. odstranit na svůj náklad závady a poškození, která na jiných jednotkách nebo na společných částech způsobil on sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, nebo osoby, kterým člen společenství umožnil vstup do domu, bytu nebo na pozemek; popřípadě uhradit touto závadou nebo poškozením vzniklé škody, pokud závady a poškození odstraní na svůj náklad poškozený nebo společenství.
   16. umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření množství spotřebované vody a tepla v jednotce a odečet naměřených hodnot,
   17. umožnit na předchozí výzvu přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, údržba, opravy apod. ostatních jednotek v domě nebo společných částí nebo pokud je třeba zjistit či ověřit technický stav jednotky, instalovat či provádět údržbu měřidla či zařízení související s dodávkou energií nebo vody nebo zjistit stav měřidel těchto energií, pokud byly instalovány nebo mají být instalovány nebo mají být udržovány,
   18. v případě vzniku nebo hrozby havárie či jiné obdobné neodkladné události strpět vstup do jednotky za účelem odstranění či zamezení vzniku takové havárie či jiné události, a to i bez jeho přítomnosti či přítomnosti jiné jím pověřené osoby, pokud bude hrozit nebezpečí škody z prodlení,
   19. oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky spolu s údaji potřebnými pro zápis do seznamu členů společenství a pro potřeby správy společných částí, a to ve lhůtě dle čl. 8 odst. 2 písm. d) těchto stanov,
   20. písemně oznámit společenství svou nepřítomnost v bytě, která má být delší než 2 (dva) měsíce, včetně označení osoby, která je v případě nutnosti (zejména v případě havárie) oprávněna umožnit třetím osobám vstup do bytu,
   21. zachovávat Domovní řád, pokud byl shromážděním přijat.
3. Svá práva uplatňuje člen společenství vůči výboru jako statutárnímu orgánu. Při konání zasedání shromáždění uplatňuje svá práva vůči shromáždění. Člen společenství má právo požadovat, aby mu příslušný orgán společenství, vůči kterému své právo uplatnil, bez zbytečného odkladu vyhověl (nestanoví-li zákon nebo tyto stanovy jinak) nebo bez zbytečného odkladu písemně sdělil, proč členovi nevyhověl.
4. Člen společenství má v souvislosti s výkonem svého práva nahlížet do dokumentů dle čl. 8 odst. 1. písm. e) těchto stanov právo požadovat vyhotovení fotokopií dokumentů. V případě, že bude člen společenství vyžadovat vyhotovení fotokopií dokumentů, je společenství povinno mu je vyhotovit, nebo mu umožnit pořízení těchto fotokopií na místě, vždy nejpozději do 5 (pěti) dnů; člen společenství je povinen zaplatit společenství veškeré důvodně vynaložené náklady, které vznikly společenství v důsledku žádosti člena společenství.
5. Výzvu k umožnění přístupu do bytu nebo do společné části sloužící výlučně členu společenství podle čl. 8 odst. 2. písm. p), q) a r) těchto stanov je povinen doručit statutární orgán členovi společenství nejméně 5 (pět) dnů před zamýšleným datem realizace přístupu s výjimkou případů, kdy je člen společenství povinen i bez předchozí výzvy umožnit vstup členu výboru či jím pověřené osobě do jednotky tehdy, pokud je odstraňována havárie či pokud jsou zjišťovány její příčiny nebo hrozí vznik škody.

Čl. 9: Pravidla pro údržbu, úpravy a opravy v jednotce člena společenství

1. Člen společenství je povinen písemně oznámit výboru minimálně 15 (patnáct) dní předem záměr provést stavební opravy, úpravy nebo rekonstrukci jednotky či jiné stavební práce v rámci jednotky, a to i v případě, že nepodléhají stavebnímu povolení ani ohlášení stavby a v případech předpokládaných zákonem zajistit potřebný souhlas členů společenství.
2. Člen společenství je dále povinen:
   1. po předchozím projednání s výborem vyvěsit na nástěnku (informační tabuli) v domě (nejpozději 3 dny předem) písemné oznámení, které bude obsahovat:
      1. termín započetí a předpokládaného ukončení prací,
      2. informaci, kdy se budou provádět práce provázené nadměrnou hlučností nebo zvýšenou prašností (broušení podlah, bourání bytového jádra, vrtání do betonových panelů apod.) tak, aby ostatní uživatelé domu měli mj. možnost ochránit svůj majetek před znečištěním nebo poškozením a
      3. kopii dokladu o vydání stavebního povolení či jiného dokladu, je-li toho ve věci třeba.
   2. v případě všech stavebních úprav jednotky (zejména pak např. stavební úpravy jednotky, která vyžaduje ohlášení stavebnímu úřadu nebo předchozí stavební povolení) předat výboru kopii projektové dokumentace, poskytnout informace a podklady pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, nepoškozují či neohrožují jednotky jiných vlastníků, nebo neztěžují užívání domu nebo jednotek jiným vlastníkům a předat společenství doklady dosvědčující projednání s příslušným stavebním úřadem (tj. např. kopii žádosti o vydání stavebního povolení, ohlášení stavby a vydaná rozhodnutí a stanoviska příslušného stavebního úřadu);
   3. za účelem uvedeným v předchozím odstavci umožnit po předchozí výzvě výboru a výborem určeným třetím osobám vstup do jednotky. Právo na vstup do jednotky může výbor uplatnit i opakovaně;
   4. dodržovat pokyny, které mu budou v souvislosti se stavebními úpravami jednotky uloženy výborem.
3. Zásah do společných částí, a to i když se nacházejí uvnitř jednotky nebo jsou přístupné pouze z jednotky, smí člen společenství provést výlučně s předchozím písemným souhlasem výboru, s výjimkou drobných oprav a běžné údržby společných částí. Pro zásahy do společných částí se stanoví zejména následující pravidla:
   1. nosné příčky v jednotce jsou klíčové z hlediska zachování statiky domu. Členové společenství proto nesmí jakýmkoli způsobem do nosných příček zasahovat (bourání i jen částí příček, frézování drážek pro instalace apod.);
   2. při pokládce jakýchkoli podlahových krytin nesmí člen společenství nepříznivě zasáhnout do izolačních a konstrukčních vlastností podlahy. Při pokládce podlahové krytiny v jednotce je člen společenství povinen zajistit odpovídající zvukovou a kročejovou neprůzvučnost, tj. nepokládat krytinu přímo na vodorovnou nosnou konstrukci, ale souvrství doplnit příslušnou izolací. Nedodrží-li tuto povinnost při pořízení podlahy, je povinen učinit tak kdykoli později na své vlastní náklady;
   3. jestliže člen společenství provádí úpravu, údržbu, opravu nebo výměnu společných částí individuálně mimo plán společných oprav, nese náklady výlučně sám bez ohledu na jejich výši. Je přitom povinen zachovávat stávající velikost, tvar, materiály a barevnost. To se týká zejména: 
      - oken, 
      - parapetů, 
      - venkovních žaluzií, 
      - lodžií, teras, balkonů a zábradlí na nich, 
      - vchodových dveří do jednotky (v případě výměny vchodových dveří je nutno zachovat také požárně-bezpečností normy) a dveřních rámů.
   4. montáž klimatizačních jednotek je možná pouze na lodžiích, a to pouze tak, aby nebyl narušen vzhled domu. Klimatizační jednotku nelze umísťovat namísto zábradlí a provoz klimatizační jednotky nesmí rušit nadměrným hlukem. Zároveň je nezbytné zajistit odvod kondenzátu tak, aby nezpůsobil estetické či technické poškození fasády;
   5. výměna otopných těles (radiátorů) individuálně mimo plán společných oprav se nepřipouští, s výjimkou, kdy to výbor společenství výslovně povolí.
4. Opravu stávajících nebo vybudování nových rozvodů elektřiny, vody, společné televizní antény nebo rozvodů pro odvod odpadních vod uvnitř jednotky nebo výlučně užívané společné části provádí a hradí člen společenství. Při zásahu do rozvodů v jednotce je člen společenství povinen provést na svůj náklad také jejich revizi a doklad o provedené revizi bez zbytečného odkladu po ukončení prací předat výboru společenství.
5. V zájmu omezení vlivu stavebních prací v jednotce na provoz domu je člen společenství povinen při stavebních úpravách jednotky:
   1. zamezit znečištění a poškození společných částí použitím vhodných postupů (preventivním zakrytí podlah, oken a dveří, zavíráním dveří do jednotky apod.);
   2. zabezpečit úklid společných částí (zejména společných prostor domu) na vlastní náklady, a to vždy v den, kdy ke znečištění domu došlo;
   3. zajistit do 7 dnů opravu škod vzniklých na společných částech domu (např. poškrábání maleb, soklů, poškození oken, parapetů, dveří, zárubní apod.);
   4. zajistit likvidaci stavebního odpadu na své náklady; použití společných kontejnerů na směsný odpad není možné.
6. Jestliže člen společenství nesplní některou z povinností uvedených v tomto odstavci, je společenství oprávněno samo i bez předchozí výzvy zajistit nápravu na náklady člena společenství, který povinnost porušil.
7. Časové omezení: Stavební úpravy v jednotce, při nichž se přenáší hluk nebo prach mimo jednotku, lze provádět jen po dobu nezbytně nutnou v pracovních dnech od 8.00 do 18.00 hod, o sobotách od 9.00 do 16.00 hod. O nedělích se v domě stavební úpravy neprovádějí.

Čl. 10: Seznam členů společenství

1. Společenství vede seznam členů společenství podle jednotlivých jednotek v domě, který obsahuje tyto údaje:
   1. jméno a příjmení členů společenství, případně obchodní firmu nebo název, pokud je členem společenství právnická osoba,
   2. jejich rodné číslo nebo případně datum jejich narození nebo identifikační číslo právnické osoby,
   3. adresu trvalého pobytu členů společenství, případně adresu sídla, pokud je členem společenství právnická osoba,
   4. adresu pro doručování písemností odlišnou od adresy trvalého pobytu nebo sídla, pokud je společenství sdělena,
   5. údaje o počtu hlasů (velikost podílu na společných částech) jednotlivých členů při hlasování na shromáždění podle jednotlivých jednotek v domě,
   6. den nabytí vlastnictví k jednotce, který je rozhodný pro stanovení dne, od kterého členové společenství nabývají práva a povinnosti spojená s členstvím ve společenství a
   7. kontaktní údaje členů společenství (emailová adresa, telefon, atp.), pokud jsou společenství sděleny.
2. Společenství zapisuje v seznamu změny v osobách členů bez zbytečného odkladu poté, kdy nový člen společenství oznámí společenství nabytí vlastnictví jednotky v domě a prokáže nabytí vlastnictví jednotky předložením příslušné smlouvy, rozhodnutí soudu nebo jiné listiny dokládající nabytí vlastnictví jednotky a oznámí společenství veškeré nezbytné údaje evidované v seznamu členů společenství. Nový člen společenství je povinen tuto povinnost splnit nejpozději do 15 (patnácti) dnů ode dne nabytí vlastnictví jednotky. Důkazní břemeno ohledně splnění povinnosti nového člena společenství podle tohoto ustanovení nese vždy příslušný nový člen společenství, přičemž v pochybnostech platí, že nový člen společenství splnil tuto povinnost až okamžikem, kdy je provedena změna v seznamu členů společenství.
3. Společenství může provést změny v seznamu členů i bez oznámení nového člena společenství, pokud se o vzniku členství nového člena společenství dozví v rámci své činnosti.
4. Na nového člena společenství přecházejí ze člena původního veškeré dluhy související s vlastnictvím jednotky (zejm. pak dluhy ze záloh na služby, dluhy vůči společenství atd.).
5. Vedením seznamu členů je pověřen výbor.
6. Společenství vždy doručuje písemné dokumenty a listiny vložením do domovní schránky příslušející členovi společenství v domě, nebo odesláním na emailovou adresu, pokud byla společenství sdělena. Nadto může společenství doručovat také na adresu trvalého pobytu nebo případně na jinou adresu pro doručování sdělenou členem společenství zapsanou v seznamu členů společenství.
7. Pro účely doručování prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb platí, že dokument odeslaný doporučenou zásilkou nebo zásilkou na doručenku nebo jiným obdobným způsobem prostřednictvím držitele poštovní licence na adresu sídla společenství nebo adresu trvalého pobytu člena společenství, případně na jinou adresu pro doručování oznámenou společenství a evidovanou v seznamu členů společenství ke dni odeslání zásilky, je doručen třetí den následující po předání takové zásilky k přepravě, ledaže bude prokázán dřívější den doručení. Tato fikce doručení se za splnění podmínek uvedených v tomto ustanovení uplatní též v případě, že se zásilka z jakéhokoliv důvodu vrátí zpět odesílateli jako nedoručená nebo nedoručitelná, a to včetně důvodu, že byla adresátem nepřevzata, odmítnuta nebo nevyzvednuta po uložení anebo že se adresát v místě nezdržuje.
8. Výše uvedenými způsoby doručování není dotčena možnost doručení dokumentů jinými prostředky.
9. V případě doručování písemností společným členům společenství postačí doručení písemnosti společnému zástupci, pokud byl zvolen, nebo kterémukoliv ze společných členů, pokud si nezvolili společného zástupce.

Čl. 11: Zánik členství ve společenství

1. Členství ve společenství zaniká:
   1. převodem nebo přechodem vlastnického práva k jednotce, případně převodem nebo přechodem vlastnického práva k poslední jednotce, pokud má člen společenství ve vlastnictví více jednotek,
   2. úmrtím člena společenství – fyzické osoby,
   3. zánikem člena společenství – právnické osoby,
   4. zánikem domu nebo zánikem příslušné jednotky,
   5. zánikem společenství,
   6. dalšími způsoby a v dalších případech předvídaných právními předpisy (např. nařízený prodej jednotky dle ustanovení § 1184 občanského zákoníku).
2. Společné členství zaniká zánikem spoluvlastnictví jednotky nebo právní mocí rozhodnutí orgánu veřejné moci, kterým se vypořádává společné jmění manželů.
3. Při převodu vlastnického práva člena společenství k jednotce nevzniká společenství povinnost vypořádat příspěvky na správu společných částí ke dni účinnosti převodu. Společenství vlastníků je povinno na základě žádosti člena společenství vyhotovit tomuto členovi pro převod vlastnického práva k jednotce potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou společných částí přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou.